コラム
建売住宅のプロがおすすめする賢い選び方｜確認必須の6項目、注文住宅や中古リノベとの価格差も解説
今回は建売住宅の建築・販売を手掛けている千葉の『木ここち家ラボ』が、プロだからこそお伝えできる「建売住宅の賢い選び方」を、わかりやすく解説します。
これからご家族が長く暮らしていく大切な住宅ですので、当記事でご紹介する「確認必須の6項目」を気になっている物件に照合して、必ずご確認ください。
これから建売住宅を探し始める方にもご活用いただける内容です。
「本当に建売住宅という選択でいいのか」と不安をお持ちの方は、注文住宅や中古リノベとの価格差や違い（メリット・デメリットなど）もご確認いただけます。
建売住宅のプロがおすすめする賢い選び方｜確認必須の6項目
「建売住宅の賢い選び方」は、以下6つの確認項目に集約されています。
- 立地
- 性能と施工の質
- 保証内容
- 図面と現物の整合
- 間取りの使い勝手
- 資産価値
それぞれ、確認方法と確認時のチェックポイントを、わかりやすく解説します。
立地
「立地」の具体的な内容は、以下のとおりです。
立地の状況はご自身でコントロールすることが難しいのですが、毎日の生活に大きく影響するため、ご家族全員がストレスを感じない立地を選択することが非常に重要です。
- 駅までの徒歩時間
- 買い物・通院・通学の利便性
- 夜、暗くなってからの徒歩経路の安全性
- 近隣住民・住宅の状況
- 前面道路の幅員や接道状況
- ハザードマップ
「ハザードマップ」とは、地震・洪水・土砂災害などの災害危険度や避難所の場所などを示した地図のことです。
国・県・市町村がそれぞれハザードマップを作成しているので、ぜひご確認ください。
【ハザードマップの例：千葉市】
上記のほか、各区や千葉県も独自にハザードマップを作成しています。
また、国が作成したハザードマップポータルサイトでも、千葉市内の情報をご確認いただけます。
市町村のハザードマップをベースにしてご確認のうえ、補足として国や県のハザードマップを活用することをおすすめします。
性能と施工の質
性能の具体的な内容は、以下のとおりです。
性能が低い住宅は暮らし始めてからの追加対策が必要ですので、建売住宅検討時には、「価格と性能のバランス」にこだわることが非常に重要です。
| 性能 | チェックポイント |
|---|---|
| 断熱性・気密性 | ・断熱等性能等級6以上 ・断熱性・気密性が低い住宅は「夏の暑さ冬の寒さ」「結露」対策が必要 |
| 省エネルギー性能 | ・上記の断熱性・気密性が高い住宅は省エネルギー性能も高い ・給湯器の種類も省エネルギー性能に関わる ・家電・照明つきの建売住宅は、家電単体の省エネルギー性能も確認 ・省エネルギー性能の低い住宅は光熱費が高くなる傾向がある |
| 耐震性 | 近年は耐震等級3を標準仕様にするハウスメーカーが増加しているが、証明書類を取得するかどうかで税の優遇などが変わるため、証明書を取得している建売住宅の選択がおすすめ |
| バリアフリー性能 | 以下のような住宅は世代・健康状態に関わらず暮らしやすい ・段差がない・少ない ・適切な階段勾配 ・転倒しにくい（フローリングや浴室などの床がすべりにくい） ・楽な動作で生活できる（開き戸ではなく引き戸、手すりがあるなど） |
| 防犯性能 | ・防犯性の高い玄関ドア・勝手口ドア・窓の鍵 ・道路や室内から見たときに敷地内の死角が少なく、死角にはセンサーライト設置等の侵入防止策がされている ・2階へ侵入する足場がない（物置など） ・道路から室内の様子や間取りを容易に把握できないよう、適度な目隠し対策がされている |
国は上記のような性能を客観的に評価する「住宅性能表示制度」などを設けていて、住宅建築の際には上記のような性能の証明書類を取得できます。
建売住宅の重要事項説明書や設計図書を確認しても上記のような性能の証明書類が見当たらない場合には、販売会社へご確認ください。
証明書類が無い場合、高性能をうたっていてもその性能は「〜相当（例：耐震等級3相当）」という扱いとなり、税の優遇制度などを受けられません。
【税の優遇制度例】
- 住宅ローン減税：省エネ性能が高いほど優遇額が高額
- 住宅取得資金の贈与税の非課税：省エネ性能が高い住宅は非課税枠が拡大されている など
なお、上記の「断熱性・気密性」「耐震性」は、高グレードを実現するためには高い設計・施工技術が必要です。
しかし、内覧時の確認や書類で施工精度の良し悪しを一般の方が見極めるのは難しいため、目安として「断熱等級6以上」「耐震等級3」を標準仕様とし、1棟ごとに公的証明書を取得しているハウスメーカーを選ぶことをおすすめします。
千葉県内の建売住宅をお探しの方は、木ここち家ラボへお問い合わせください。
木ここち家ラボは、「断熱等級6」「耐震等級3」を標準仕様で提供しているハウスメーカーで、建売住宅ブランド「ジャスタウン」を販売しています。
保証内容
新築の建売住宅は「住宅瑕疵担保責任保険」の対象で、補償期間は10年間です。
【住宅瑕疵担保責任保険の概要】
- 補償期間：10年間
- 保険加入者：売主（または建築会社）
- 補償対象の部位：「構造耐力上主要な部分」および「雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵
- 補償対象：修理費用、調査費用、仮住まい費用など
しかし、現実的には住宅瑕疵担保責任保険だけでは保証が不十分なケースがあるため、ハウスメーカーが独自に住宅瑕疵担保責任保険以外の部分に対しても保証を提供していると安心です。
独自の保証はハウスメーカーによって方針が異なるため、気になる建売住宅の販売会社へご質問ください。
【ハウスメーカー独自の保証例】
- 住宅設備の10年長期保証：給湯器、キッチン、ユニットバスなどのメーカー保証（通常は1〜2年）を延長
- 構造・防水の長期延長保証：構造や雨水の浸入防止に関する保証を最長20年〜30年に延長※
- 地盤保証：地盤が原因で発生する家の重大な不具合（不同沈下など）に対する10〜20年の保証 など
※定期点検や有償メンテナンスの実施が条件となるのが一般的です。
また、保証だけではなく「アフターフォロー体制」を整えているハウスメーカーであれば、入居後に設備などに不具合がある場合に気軽に相談できます。
特に半年後・1年後・2年後、さらに5年後・10年後などの、無料定期点検を実施しているハウスメーカーの選択をおすすめします。
図面と現物の整合
「図面と現物の整合」は、建売住宅を内覧する目的そのものといっていいほど重要な確認項目です。
「図面では広い空間をイメージしていたが、内覧をしたら圧迫感のある空間だった」ということもよくありますので、図面だけで建売住宅の物件購入を決定しないことをおすすめします。
※未完成の建売住宅を購入検討している方へ、のちほど「未完成物件を契約する際の注意点を知りたい」で確認項目をご紹介します。
【図面と現物の整合確認例】
- コンセントの位置や数
- 収納の種類・位置・サイズ
- 建具の種類・位置・サイズ
- ドアの開閉方向
- 窓の種類・サイズ
- 外構の面積・設備 など
図面と現物の整合のほかに、以下のような点も、内覧をしないとわからない大切な確認項目です。
- 各個室の電気スイッチが、暗くても直感的に位置がわかるように設置されているか
- 窓の開閉はスムーズか、網戸に隙間やガタつきはないか
- 床を歩いてきしみや沈み込みはないか
- クロスに隙間や剥がれはないか
- 建具の建て付けは正常か（開閉時に引っかかりがないか）
- 人が集まるリビングの音がどこまで聞こえるか、どの程度の大きさで聞こえるか
- 情報コンセント（LAN配管・光回線の引き込み位置）が使いやすい場所にあるか
- 水圧や排水は正常か※ など
※内覧時に通水されていない物件の場合は、契約後・引き渡し前の「立ち会い検査」時に必ずご確認ください。
気になる点や不具合があれば、契約前または引き渡し前の立ち会い時に、売主（または販売会社）へ修繕をご依頼ください。
間取りの使い勝手
建売住宅の間取りがご家族のライフスタイル・世帯構成・荷物の量に合致しないと、日々の暮らしで使い勝手の悪さを感じることになります。
以下のポイントに沿って、間取りの使い勝手をご確認ください。
- 収納スペースの寸法を測って記録し、ご自宅の荷物が収まるか、将来増える荷物に対応できるか
- 実際の生活シーン（朝の身支度・帰宅時・家事など）をイメージしながら歩き、動線がスムーズか
- 室内の移動距離（寝室からトイレまで、リビングから各個室までなど）が長すぎないか
- 来客時にもご家族のプライバシーを守れるか
- 将来のご家族構成の変化に対応しやすいか（老後は1階だけで暮らしたい、お子さまの独立など）
収納に関しては、以下のような大型収納があると用途のバリエーションが広く便利です。
- シューズインクローゼット（アウターを掛けられる場所もあると便利）
- 玄関土間収納
- ファミリークローゼット
- ウォークインクローゼット・ウォークスルークローゼット
- パントリー
入居前に物の定位置までイメージして収納の使い勝手を確認することは難しいのですが、「ご家族が居室ごとに収納したい物の量」に対して「必要な場所に適した容量の収納があるか」は必ず現地でご確認ください。
資産価値
「将来、マイホームを売却する予定はない」という方であっても、想定外の出来事に備えて建売住宅の資産価値（リセールバリュー）を確認しておくことは極めて重要です。
戸建て住宅の資産価値は、「土地」「建物」の2つの側面から見極める必要があります。
【土地の資産価値を見極めるポイント】
木造住宅の建物価値は年数とともに減価していくため、将来残る資産価値の大部分は「土地」が担います。
- 土地相場の推移：周辺エリアの公示地価や基準地価が長期的に維持、または上昇している地域か
- 交通利便性と需要：一般的に「駅徒歩10分〜15分圏内」やバス便の本数が多いエリアは、将来の売却時・賃貸時の需要が安定しやすい
- 敷地の形状と接道状況：正方形や長方形に近い「整形地」で、幅員4m以上の公道に間口がしっかり接している土地は価値が落ちにくい
- 用途地域と将来の周辺変化：物件の南側が駐車場や更地の場合、将来高い建物が建って日当たりが悪化するリスクがないか（「第一種低層住居専用地域」など高さ制限の厳しい地域は、将来も日照環境が維持されやすい）
【建物の資産価値を維持するポイント】
木造住宅は税法上の法定耐用年数が22年と定められており、一般的な査定では築20年前後で建物の評価額がゼロに近づきます。
しかし、以下の条件を満たすことで建物の価値を長く維持できます。
- 客観的な性能証明がある：「住宅性能評価書（耐震等級3など）」や「長期優良住宅認定」を取得している物件は、将来の売却時にも施工品質を客観的に証明できるため、中古市場で適正・有利な評価を受けやすい
- 点検・修繕の履歴がある：定期点検の実施記録や図面データが「住宅履歴情報」として適切に管理・保管されるハウスメーカーを選ぶと、メンテナンスの行き届いた住宅として売却時の信頼につながる
建売住宅と注文住宅や中古リノベとの価格差、違い一覧
今回は建売住宅の賢い選び方をご紹介していますが、建売住宅以外の選択肢も検討している方がいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで次に、「建売住宅」と「建売住宅以外の選択肢」の違いもご紹介します。
| 比較項目 | 建売住宅 | 注文住宅 （土地購入＋新築） | 中古住宅＋リノベ |
|---|---|---|---|
| 総費用の相場 （建物＋土地） | 約3,500万〜4,500万円 ※土地代込み | 約4,500万〜6,000万円以上 | 約3,000万〜4,500万円 |
| 価格の透明性 | 「建物・土地・基本設備」がセットなので総額が確定しやすい | 仕様変更やオプション追加で予算オーバーになりがち | 見積もりが変動しやすい（解体後に重大な不具合が見つかると追加費用が発生） |
| 入居までの期間 | 約1〜3ヶ月 （完成物件なら最短数週間ののケースもある） | 約8ヶ月〜1年以上 | 約4ヶ月〜7ヶ月 |
| 家づくりの自由度 | 低い | 極めて高い | 高いが、既存の構造によって希望が叶わない部分もある |
| 性能・品質の確認 | 間取りや仕上がりは実物で確認可能（性能は公的証明書の有無で客観視） | 設計段階から高耐震・高断熱を自由に指定可能 | 見極めが難しい |
| 打ち合わせの手間 | 非常に少ない（数回の契約・手続きで完了） | 非常に多い（間取り、設備、内装など数十回の打ち合わせが必要） | 施工内容による |
| こんな方におすすめ | ・初期費用を抑えたい方 ・すぐに入居したい方 ・家づくりに時間を割けない方 | ・予算にゆとりがある方 ・間取りや内外装にとことんこだわりたい方 | ・希望エリアの立地にこだわりたい方 ・ビンテージ感や好みの内装空間を楽しみたい方 |
※上記の「総費用の相場」は、あくまでも目安で、立地・設計内容・面積などによって総費用が大きく変動する可能性があります。
こちらの記事で、建売住宅と注文住宅の違いを詳しくご確認いただけます。
〈関連ページ〉建売・分譲・注文住宅の違い・建築事例｜価格・環境などメリット・デメリット、後悔しない選び方
「中古住宅＋リノベ」に関しては、「古くて安い物件」を購入したことで、予想以上にリノベーション費用が膨らむケースが少なくないため、住宅の購入方法を迷っている段階からハウスメーカーに相談を始めて家づくりのサポートを受けることをおすすめします。
千葉の木ここち家ラボを運営しているオカムラホームは、建売住宅の建築・販売はもちろん、注文住宅、リフォーム、古民家再生なども手掛けております。
家づくりの方法を決めていない段階からワンストップでサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。
建売住宅の賢い選び方Q&A
最後に、建売住宅の選び方にお悩みの方から、木ここち家ラボがよくいただく質問・回答をご紹介します。
Q.買ってはいけない建売住宅の特徴を知りたい
A.以下のような物件は、安全性や将来のコストを考慮して避ける方が多い傾向があります。
- 「古い擁壁」を流用して建てられた物件
- 浸水想定区域内で、基礎の嵩上げ対策がされていない物件
- 道路より敷地が低く大雨時に雨水が流れ込む可能性がある物件 など
また、網戸・カーテンレールなど生活に必須の設備がオプションとなっている物件もあるため、販売価格ではなく総費用で比較することをおすすめします。
Q.分譲住宅はどの区画を選ぶのが賢い？
A.どの区画にも特有のメリットがあるため、最終的な判断はご家族の価値観によります。
- 角地：日当たりと将来の資産価値を優先する世帯から人気の高い区画です
- 奥の区画：車通りが少ないため小さなお子さまがいらっしゃる世帯から人気が高い区画です
- 両隣に家がある区画：価格が割安で外気の影響を受けにくいことから、人気の高い区画です
こちらの記事で、分譲地の区画ごとの違いを詳しくご確認いただけます。
〈関連ページ〉分譲地カーストの実態、売れる順番や価格差と選び方｜よくあるトラブルとストレスを抱えない方法
Q.未完成物件を契約する際の注意点を知りたい
A.未完成物件は好立地を早期に確保できる反面、実際の採光や空間の広がりを確認できないため、販売会社が直近で施工した近隣の完成物件を内覧させてもらうことをおすすめします。
内覧の際に、設計図書（図面・特記仕様書・設計住宅性能評価書など）で窓の配置や天井高、標準仕様の範囲を詳細に確認しておくことが大切です。
未完成物件は、完成後に隠れてしまう構造部分（基礎配筋や断熱材の施工状況）を確認できるというメリットがあるため、施工現場に足を運んで施工状況を確認していくことをおすすめします。
Q.「少し高いけど駅近、少し安いけど駅から遠い」どちらを選ぶ？
A.将来的に住み替えや売却の可能性があるなら、土地の資産価値を維持しやすい「駅近（徒歩10分〜15分圏内）」を選ぶことをおすすめします。
駅から遠い物件は、「敷地が広く駐車場を2台確保できる」「静かな住環境」というメリットがある一方、築15〜20年を過ぎて建物の評価が下がると売却価格は土地値頼みとなり、駅から遠い土地は買い手が限られやすくなります。
Q.わが家の世帯年収で家を買える？
A.金融機関の住宅ローン仮審査を受けると、借入可能額が判明します。
その額に自己資金やご親族からの援助を加えた額が、ご家族が家を購入する際の総予算となります。
ただし、住宅ローン審査が通る「借入可能額」と、無理なく生活を維持できる「適正返済額」は別物であることに注意が必要です。
毎月のローン返済額だけでなく、固定資産税・都市計画税（年10万〜15万円程度）や将来の外壁・屋根塗装に向けた修繕積立（月1万〜1.5万円）を組み込んだ総支出で、資金計画を組み立てましょう。
千葉で建売住宅の購入をご検討中の方は、木ここち家ラボへお問い合わせください。
ご予算が決まっていない段階から、ご家族が無理なく理想のマイホームを購入するサポートをさせていただきます。
Q.都内に通勤できるエリアはどこまで？
A.通勤による体調管理と生活の質を維持できる現実的な限界ラインは、以下が目安です。
- ドア・ツー・ドアで「片道60分〜75分以内」
- 電車乗車時間で「40分〜50分以内」
例として、千葉方面から都内へ通勤する場合、総武線快速・京葉線・東西線・つくばエクスプレスなどの直通主要路線が基本の選択肢となります。
各駅停車しか停まらない駅を避けて「快速・特快の停車駅」を選ぶか、座って通勤できる「始発駅」を選択することが、日々の通勤ストレスを軽減し将来の住宅需要を維持するポイントです。
こちらの記事で、都心への通勤利便性を優先する方へおすすめのエリアをご紹介しています。
〈関連ページ〉千葉県の戸建てのマイホームおすすめエリアをライフスタイル別に紹介｜都心への通勤優先、子育て優先など
まとめ
建売住宅を選ぶ際には、立地・性能・保証内容など、必ず確認するべき項目が明確にあります。
特に性能については、近年の住宅価格上昇に伴って注目する方が増えてきた項目です。
性能に対する方針はハウスメーカーごとに異なるため、「快適な住環境を長く維持できるか」という視点で、厳しく確認することをおすすめします。
価格やデザインで簡単に選択をすると、住み始めてから使い勝手の悪さや住環境への不満に気づくことがあるため、今回ご紹介した情報をよくご確認いただけると幸いです。