「分譲地カースト」は人が作り出すものですので、存在しないとは言えません。

コミュニティの中に明確なカーストは存在していないけど、ご自身の感覚で感じるという方もいらっしゃいます。

今回は千葉で「宅地開発から分譲住宅の建築・販売」まで手掛けているハウスメーカー『木ここち家ラボ』が、分譲地カーストの実態と対処法を解説します。

住み始めてからのコミュニティ環境まで見据えてマイホームを購入するために、ぜひ最後までご確認ください。

分譲地カーストの実態とカースト事例・トラブル事例

はじめに、「分譲地カースト」の実態と具体例をご紹介します。

• 分譲地カーストが生まれるケースはあるが、気に留めないのがベスト
• 分譲地のよくあるカースト事例
• 分譲地カースト以外によくあるトラブル事例

分譲地カーストが生まれるケースはあるが、気に留めないのがベスト

以下のような要素について、分譲地に住む人の意識の中に序列が生まれ、日常会話などで明るみになる実態は、確かにあります。

しかし、これから購入する分譲地にカーストがあるかどうか、どのような状態なのかについては、事前の調査が難しいのが実情です。

特にこれから人が入居していく分譲地については、序列をかたちづくる人自体がいないため、予測も不可能です。

また、人が入れ替わるとコミュニティの状態も変化するため、分譲地カーストが生まれたとしても同じ状態で続いていくとは限りません。

そのため、分譲地に家を建てて入居した時点から、基本的には気に留めずに済む立ち回りをしていくことををおすすめします。

※のちほど、「分譲地などのコミュニティでストレスを抱えない方法」で分譲地カーストを気に留めない立ち回りをご紹介します。

分譲地のよくあるカースト事例

分譲地カーストは確かにありますが、「そう見なす人が一定数いる」というレベルです。

分譲地に住んでいる方全員が分譲地カーストを認識していて、一定数の方が生活上の実害を受けた事件などは、過去にありません。

• 分譲価格：分譲地は販売時点で全区画の価格が公開されているため、価格でカーストの序列意識が生まれる
• 区画の位置：「角地・南向きが上位」という意識がある
• 土地面積や庭・駐車場のとりかたや造作などの見た目：比較しやすいため噂話の材料になりやすい
• 依頼したハウスメーカー・工務店：知名度で語られやすい
• 駐車している車の台数と車種：カーポートの有無も含めて目につく
• 世帯収入や就業形態：入居後の会話で共有され、あとから話題になりやすい
• 親からの資金援助の有無：頭金の話が出たときに表面化しやすい
• 子どもの人数・進学先・習い事：同世代が同時に入居するため比較の機会が多い

マイホームを購入している世帯の資金調達方法が気になる方は、こちらの記事で親からの支援額の実情をご確認いただけます。

〈関連ページ〉住宅購入で親からの支援を受ける平均額と割合、税金の手続き｜支援なしの資金計画も解説

分譲地カースト以外によくあるトラブル事例

分譲地は同時期に造成されて入居するため、コミュニティのかたちが完成していません。

住民全員がご近所との関わり方などを探りながら暮らしていく中で、分譲地カースト以外のトラブルが生まれることもあるため、トラブル事例をご紹介します。

• 来客時の路上駐車：直接のクレームはなくても、分譲地内の住民からの悪い印象が膨らんでいるケースがある
• ゴミ集積所の管理自宅の前になる：分譲地内での管理が定着するまでは、人によって「掃除が甘い」などの問題が起きるケースがある
• 私道の補修費用でもめる：分譲地内の道路が私道の場合、持分と維持管理費の負担割合がスムーズに決まらないケースがある
• 隣家の植栽の枝が越境：法的には一定期間を設けて切除を求めた後に自分で切り取れるものの、悪い印象は残る
• 隣家の窓から室内が見える：境界線から1m以上離れている窓・縁側は目隠しの義務対象なので、位置によってはプライバシー侵害のストレスを感じる方もいる

〈参考〉民法
・隣家の植栽の枝が越境：二百三十三条
・隣家の窓から室内が見える二百三十五条

上記のトラブルは分譲地カーストのような人の意識の問題ではなく、生活の実害から生まれて対人トラブルに発展するものです。

分譲地や分譲住宅の内見時に、トラブルの種がないかをご確認ください。

また、分譲地や分譲住宅購入前の不安や疑問は、販売者・販売代理者に質問して完全に解消したうえで、購入をご検討ください。

木ここち家ラボは千葉で分譲住宅『ジャスタウン』を販売しております。

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分譲地が売れる順番や価格差と選び方

次に、分譲地が売れる順番（人気の高い順番）や価格差をご紹介します。

分譲地が売れる順番

分譲地を大きく「真ん中、角、奥」に分けた場合に、一般的には「角地の人気が最も高く、売れやすい」という印象がありますよね。

しかし、実際には分譲地自体の立地や周辺環境によって売れる順番は変動します。

【分譲地の中で先に売れる傾向がある区画の特徴例】

• 南道路
• 前面道路の幅員が広い
• 道路と敷地の高低差がない
• ゴミ集積所から適度に離れている
• 隣地と窓や玄関の位置が重ならない
• 南側や隣接地に公園・緑地がある
• 分譲地の入り口付近（メインの生活動線上）に位置している　など

【分譲地で売れ残る傾向がある区画の特徴例】

• 北道路で面積が小さい
• 間口が狭く、駐車スペースの確保や車種が制限される
• 旗竿地
• ゴミ集積所が隣接、または目の前にある
• 車の出し入れの妨げになる位置に電柱や支線がある
• 前面道路よりも敷地が低い
• T字路の突き当たり
• 交通量の多い幹線道路や線路などに隣接している　など

売れ残る上記のような区画は、土地の特性を加味した設計の住宅を建築して不便を解消できます。

分譲住宅は土地の特性を加味した設計になっているかどうかを、内見でご確認ください。

分譲地の価格差｜真ん中、角、奥どこが一番高い・安いのか

一般的な価格の順は「角地 → 真ん中（中間の区画）→ 奥・旗竿地」で、各区画の価格の開きが数百万円になるケースもあります。

この価格差が分譲地カーストにつながる可能性は否めませんが、一方であえて価格が低い区画を選ぶことで、駅や商業施設などからの距離はほとんど同じであるにもかかわらず、費用を抑えてマイホームを購入できるという事実もあります。

あえて分譲地の購入価格を抑え、最終的に浮く予算があれば、キッチンのグレードアップなどのオプション費用に使うことも、マイホームの購入テクニックの1つです。

千葉県で分譲地・分譲住宅をお探しの方は、木ここち家ラボへお問い合わせください。

デザイン性・住宅性能ともに注文住宅級の分譲住宅ブランド「ジャスタウン」について、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連ページ〉千葉の失敗しない分譲住宅「ジャスタウン」全棟解説｜資産価値、子育て・生活環境のすべて

分譲地の選び方｜真ん中、角、奥のメリット・デメリット

分譲地のどの区画を選ぶかは、ここまでご紹介してきたとおり、ご家族の価値観によって判断が大きく異なります。

区画の分類ごとの一般手なメリット・デメリットをご紹介するので、参考にしていただけると幸いです。

区画	メリット	デメリット
角地	・2方向が道路のため採光と通風を確保しやすい ・条件を満たせば建ぺい率が10％緩和され、間取り作成などに余裕が生まれる※ ・道路付けがよく駐車計画の自由度が高い	・道路に面する辺が長く、フェンスなど外構費が増える ・通行人の視線と車の音を受けやすい ・隅切りで敷地の角が削られることがある
真ん中（中間の区画）	・角地より価格が抑えられるのが一般的 ・外構は道路側1面で済み、費用を抑えやすい	・両隣に挟まれ、採光と視線が窓の配置に左右される ・間口が狭いと駐車台数が制限される
奥・旗竿地	・同じ分譲地内で最も価格が抑えられるのが一般的 ・車の通行が少なく静か ・竿部分を駐車スペースに使える	・上下水道の引込み距離が長く工事費が上がる ・工事車両が入りにくく建築費に影響する ・接道幅によっては、駐車と歩行の余裕がない

※「建ぺい率の10％緩和」はすべての角地に適用されるわけではないため、分譲地を購入して、これから間取りなどの作成に取り掛かる場合には、設計士へご確認ください。

分譲地などのコミュニティでストレスを抱えない方法

分譲地などのコミュニティでストレスを抱えないために、以下を参考にしていただけると幸いです。

挨拶やごみ収集所の利用方法といった基本的なマナーを守りながら、一定の距離感を保つスタンスをおすすめします。

• 連絡先の交換は最小限にとどめる
• 共有道路での立ち話は、手短に切り上げる
• 近隣住民の生活水準やプライバシーに触れる話を自分からしない
• 土地の境界線周辺をこまめに管理し、好印象を保つ（ご自宅の環境整備や防犯対策にも役立ちます）
• 町内会の役割（ゴミ当番など）は淡々とこなし、負担を感じるボランティア依頼などは丁重に断る　など

これから設計を始める段階の方は、以下のような対策でコミュニティとの距離感を保つ対策が可能です。

• 隣家の窓と位置をずらす
• 給湯器やエアコンの室外機を隣家の寝室側に向けない
• 駐車スペースと隣家の玄関を離す　など

なお、トラブルが発生してしまった場合には、当事者間ではなく第三者に立ち会いや仲介を依頼することをおすすめします。

自治会・販売会社・自治体の相談窓口といった第三者を挟むことで、感情的な対立を防ぎやすくなります

分譲地と一般の売地の違い、向き・不向き

分譲地と一般の売地の最大の違いは、土地が「造成済みの商品」として整えられているかどうかです。

一定規模以上の分譲地は、都市計画法にもとづく開発許可を受けて造成されます。

許可を得るには道路の幅員・上下水道・排水施設などが技術基準を満たす必要があり、区画の形・境界：インフラの引込みが整った状態で引き渡されます。

一方、一般の売地は「造成の履歴」「上下水道の引込み状況」「接道の状態」を個別に確認する必要があります。

また、分譲地は建築条件付き（一定期間内に指定の会社と建築請負契約を結ぶことを条件とする）で販売される場合があります。

建築条件付の場合は土地だけを購入することはできない※ため、設計を依頼したい会社が決まっている方は、売買契約の形態を必ずご確認ください。

※一定額を支払って土地だけを購入できるケースもありますが、販売者と交渉が必要です。

【分譲地が向いている方】

• 土地の法令調査やインフラの確認に時間をかけたくない
• 同時期に入居する世帯が多い環境のほうが暮らしやすい
• 街並みの統一感を重視する

【一般の土地が向いている方】

• 依頼したい会社が決まっており、建築条件の制約を受けたくない
• 学区や立地を優先し、区画の形は妥協できる
• 変形地や広い敷地を活かした設計をしたい

〈関連ページ〉建売と注文住宅どっちがいいかは予算・実現したいこだわりによる｜建築割合、中間の選択肢も紹介

まとめ

分譲地カーストの実態と具体例、呼ばれる現象の実態、分譲地カーストにストレスを感じない心構えなどをご紹介してきました。

分譲地カーストは人の意識の中に生まれるものですので、分譲地選びで防ぐことはできません。

ただし分譲地カーストを気に留めないことや、その輪に過剰に足を踏み入れない対策は可能です。

ご紹介してきた情報を参考に、ご家族がのびのびと暮らせるマイホームを選び、コミュニティとの良好な関係を築いていただけると幸いです。

千葉で分譲地・分譲住宅をお探しの方は、木ここち家ラボへお問い合わせください。

木ここち家ラボは分譲住宅ブランド「ジャスタウン」を手掛けていて、購入前の不安や疑問に丁寧に回答しながら、ご家族のマイホーム取得をサポートしております。