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住宅ローンには、民間金融機関や生命保険会社などが取り扱う「民間ローン」、住宅金融支援機構と民間金融機関とが提携した「フラット35」、自治体などの公的機関による「公的住宅ローン」などがあります。それぞれの特徴を確認しながら、自分に合った種類を選択することが大切です。

• 民間ローン

銀行や信用金庫などの民間金融機関、住宅ローン専門会社や生命保険会社などが取り扱う住宅ローンです。

サービス内容や融資条件は金融機関によってさまざまですが、物件に対する条件や制限は緩やかで、限度額が高めなのが特徴です。条件を満たす場合に店頭金利より低い金利が適用されるものや、ネット上で手続きを完了させることで手数料などの諸費用を抑えたものなど、特徴的なサービスを売りにする商品も増えています。選択肢が豊富で、条件に合わせて選択することができます。

• フラット35

住宅金融支援機構と民間金融機関して提携して取り扱う住宅ローンです。借入時に決められた金利が最長35年間変わることなく適用される「全期間固定金利」であることが最大の特徴です。

また、フラット35の審査は、年収に対する年間の返済額の割合で決められます。そのため、自営業や勤続年数が短い場合でも、年収や年齢、建物の面積など一定の条件を満たしていれば審査が受けられるも特徴のひとつです。

• 公的住宅ローン

公的住宅ローンには「財形融資」と「自治体融資」があります。「財形融資」は、勤務先の財形貯蓄制度で1年以上貯蓄を続けていて、残高が50万円以上あれば申し込み可能な住宅ローンです。民間ローンやフラット35と併用が可能で、要件を満たせば金利が下がることもあります。

また、自治体によっては、居住しているか勤務先がある人に対して、住宅購入や新築、持ち家の修繕やリフォームなどを対象とした、独自の融資制度を行っているところもあります。この「自治体融資」は、自治体が直接融資を行うものや、所定の金融機関の住宅ローンについて利子補給を行うものがあります。自治体によっては制度がない場合もあるので確認することをお勧めします。

住宅ローンには、返済期間を通して金利が変わらない「全期間固定型」、一定期間だけ金利が変わらない「固定期間選択型」、半年ごとに金利が見直される「変動型」の3つのタイプがあります。それぞれ金利を見直すタイミングが異なるため、借入額やローンの返済額だけでなく、将来的に必要な費用も含めて決めることが大切です。

• 全期間固定型

市場金利の変動に関わらず、借り入れ時に定めた金利が返済完了まで変わらないため、返済計画を立てやすく、家計の管理もしやすくなります。住宅のほかに大きな支出の予定がある場合にもおすすめです。市場金利が低い時に借り入れると、金利上昇時のリスクが減るので安心して返済できます。また、ほかのタイプよりも金利がやや高めに設定されており、支払う利息額が増えることもあります。

• 固定期間選択型

一定期間の金利を固定するタイプで、固定期間終了後に改めて「固定金利選択型」か「変動型」の金利タイプを選ぶことができます。自由度が高く、期間によっては低い金利で借りられますが、固定期間中は金利タイプの変更はできず、期間中に市場金利が下がった場合は損をしてしまうこともあります。また、固定期間終了後は、その時点の金利が適用されるので、市場金利が上がっていた場合は返済額が増える可能性もあります。

• 変動型

金融情勢の変化によって金利が変動していくタイプで、「全期間固定型」に比べ、借入初期の金利が低いのが特徴です。金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更されるのが一般的です。借入額が少ない場合や返済年数が短期間の場合におすすめです。

変動型は、市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、逆に市場金利が上がった場合には住宅ローンの金利も上昇し、返済額が増えてしまうというリスクがあります。また、契約時に今後の返済額が確定しないため返済プランを立てにくいというデメリットもあります。

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つのタイプがあります。住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長期にわたるため、返済方式によって毎月の返済額と返済総額に大きな差が出てきます。

• 元利均等返済

住宅ローンの返済終了まで、元金と利息を合わせて毎月一定の額を返済する方法です。返済初期は元金の減りが遅いため利息が増えてしまい、最終的に返済総額が多くなります。ただ、毎月の返済額が変わらないため、返済計画を立てやすく、完済時期もわかりやすいため、将来的な計画を立てやすいというメリットもあります。

• 元金均等返済

毎月同じ額の元金に、利息を加えた額を返済する方法です。ローン残高に対して利息がかかるため、返済が進むほど利息も減り、月々の支払い額が少なくなっていきます。返済初期は支払額の負担が大きいですが、元金の減りが早くなるので返済総額は少なくて済み、将来の家計負担が軽くなるというメリットもあります。